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Handwerk und Wohnen Kleve

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20 HANDWERK & WOHNEN

20 HANDWERK & WOHNEN Geld sparen beim Hausbau – Eigenleistung kostet Zeit Angehende Eigenheimbesitzer packen auf dem Bau häufig mal selbst an. Sie wollen Geld sparen. Was bringt Eigenleistung, und welchen Preis zahlen Bauherren dafür? VON MONIKA HILLEMACHER Kosten drücken ist der Hauptgrund für die sogenannte Muskelhypothek, bei der Bauherren selbst Hand anlegen. Keine schlechte Idee in Anbetracht der hohen finanziellen Belastung, die meist mit dem Traum vom Eigenheim einhergeht: Ein Einfamilienhaus kann durchaus um einen fünfstelligen Betrag günstiger werden. Dahinter stecken jedoch Hunderte Stunden Arbeit auf der Baustelle. Zeit, die für Familie, Hobby und Erholung fehlt. Eine Musterrechnung des Verbands privater Bauherren (VPB) verdeutlicht das Einsparpotenzial am Beispiel eines Reihenhauses mit 140 Quadratmetern Wohnfläche. In München können Eigentümer die angesetzten Baukosten von 254.000 Euro um rund 19.000 Euro reduzieren, wenn sie eigenhändig streichen, gärtnern und tapezieren, anstatt Handwerker zu beauftragen. Eigenleistung bedeutet auch, für ein Haus drei Arbeitsmonate zusätzlich zum normalen Job zu leisten Im preislich günstigeren Raum Leipzig wurden 216.000 Euro für ein vergleichbares Haus angesetzt. Entsprechend fällt die Einsparung mit knapp 16.000 Euro geringer aus als in München. Am meisten lässt sich mit arbeitsintensiven Tätigkeiten wie Wärmedämmung von Dächern, anstreichen, Böden verlegen und Türen setzen sparen. Die Zahlen sehen auf den ersten Blick nach viel Geld aus. Raik Säbisch vom VPB in Leipzig macht die Gegenrechnung auf: Bauherren müssten dafür 476 Stunden malochen. Umgelegt auf eine 40- Stunden-Woche entspricht dies drei Monate, die zusätzlich zum normalen Job geleistet werden müssen. Diese Belastung werde oft unterschätzt, beobachtet Axel Drückler, Leiter Finanzdienstleistungen der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern. Zudem brauchen Streichen, Böden verlegen: Mit Eigenleistung lässt sich beim Bauen viel Geld sparen – allerdings muss man dafür auch kräftig malochen. Foto: Christin Klose Laien für die Arbeit länger als Profis: „Wer etwas 1000 Mal macht, dem geht das schneller von der Hand als jemandem, der das einmal macht.“ Frust verlängert dann die Dauer der Eigenarbeit. Das geht zu Lasten der erwünschten Ersparnis. Drückler kalkuliert die Ersparnis ausschließlich nach Arbeitsaufwand. Denn Material und Werkzeug müssen Bauherren kaufen, sparen ist nicht drin. Häufig zahlen sie sogar drauf: „Handwerker bekommen im Fachhandel andere Rabatte als Einzelkäufer“, sagt Drückler. Kreditgeber erkennen Eigenleistung als Ersatz für Eigenkapital an. „Bis zur Größenordnung von 15.000 bis 20.000 Euro oder maximal fünf Prozent der Baukosten akzeptieren die meisten Institute den Ansatz von Eigenleistungen ohne konkreten Nachweis oder detaillierte Prüfung“, erläutert Baufinanzierungsberater Christoph Santel. An die Anerkennung höherer Summen knüpften die Geldgeber meistens umfangreiche Bedingungen. Das reiche von Qualifikationsnachweisen derjenigen, die dem Bauherrn unter die Arme greifen sollen, bis hin zur offiziellen Bestätigung eines baubegleitenden Architekten oder Bauträgers. Eine detaillierte Liste mit Stundennachweisen fordern die Banken normalerweise ebenfalls. Das deckt sich mit Erfahrungen von Verbraucherschützer Drückler. Außerdem setzen Finanzierer einen fiktiven Kapitaldienst auf die Eigenleistungen an. Dieser kann bis zu sechs Prozent der Summe ausmachen. Es ist eine Art Sicherheitszuschlag, falls die Eigenleistung doch nicht erbracht wird, beispielsweise wegen Krankheit. Dann „entsteht ein Nachfinanzierungsbedarf, den der Bauherr in der Lage sein muss, langfristig zu tragen“, erläutert Santel. Wer sämtliche Informations- und Bonitätserfordernisse der Bank erfüllt, könne im optimalen Einzelfall bis zu 50.000 Euro oder 20 Prozent der Bausumme als Eigenleistung verbuchen. Bauherren, die Mehrarbeit und Bankanforderungen nicht abschrecken, können mit Hilfe von Eigenleistung nicht nur reine Baukosten sparen, sondern darüber hinaus die Kreditkonditionen verbessern. Das wirkt sich gerade bei Beleihungswerten von 80 und 90 Prozent aus. „Bei Einsatz von Eigenleistung kann die Grenze unterschritten werden und zu einem besseren Zinssatz führen“, sagt Santel. Die Entlastung kann spürbar sein, wie ein Rechenbeispiel auf Basis von 200.000 Euro Gesamtkosten und 10.000 Euro Eigenkapital zeigt: Der Finanzierungsbedarf beträgt 190 000 Euro, die Beleihungsgrenze liegt bei 95 Prozent, der Sollzinssatz ist für 15 Jahre auf 1,9 Prozent festgeschrieben, die Tilgung auf zwei Prozent. Das macht unter dem Strich eine Zinsbelastung von etwa 45.300 Euro aus. Werden zusätzlich zum vorhandenen Eigenkapital 10.000 Euro Eigenleistung eingerechnet, müssen nur noch 180.000 Euro finanziert werden, der Beleihungsauslauf sinkt auf 90 Prozent, der Sollzins auf 1,7 Prozent. Die Zinsbelastung geht insgesamt um 6800 Euro auf rund 38.500 Euro zurück. Jenseits von Arbeit und Finanzen hat Eigenleistung einen großen Nachteil: Es gibt keine Gewährleistung bei Schäden. Auch nicht, wenn diese im Zusammenhang mit von Profis ausgeführten Gewerken auftauchen. „Baufirmen schließen in Verträgen Gewährleistung sehr nachhaltig aus“, warnt Axel Drückler. Tabu sind Arbeiten an Strom und Wasser sowie statikrelevante Arbeiten wie Mauern hochziehen und wegreißen. Ohne Kenntnis von Regeln und Material sollten Bauherren nicht aktiv werden. Sonst richten sie womöglich Schäden an, die sie teurer zu stehen kommen als die erhoffte Einsparung.

HANDWERK & WOHNEN 21 Wohnen im Dachgeschoss: Beim Ausbau lauern Fallen In vielen Städten werden Dachböden von Mehrfamilienhäusern im Rohbauzustand verkauft. Doch beim Ausbau lauern zahlreiche Fallen. VON SABINE MEUTER Im Dachgeschoss kann zusätzliche Wohnfläche entstehen. Der Ausbau eines Rohlings birgt aber viele Fallen. Foto: Soeren Stache Wohnen unterm Dach ist beliebt. Der Straßenlärm ist fern, der Blick hoch oben aus dem Fenster über die Dächer der anderen Häuser oft faszinierend. Für manche Käufer ist das Dachgeschoss einer Eigentumsanlage daher erste Wahl. Ist das Dach nicht ausgebaut, erscheint der Kauf zudem preislich attraktiv. Doch Vorsicht: „Ein Dachgeschoss-Rohling wird in aller Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft“, erklärt Wendelin Monz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Das bedeutet: Der Käufer kann im Nachhinein gegenüber dem Verkäufer keine Mängel geltend machen. „Umso wichtiger ist es, vor dem Kauf genau hinzuschauen.“ Monz rät, den Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt auf mögliche Fallstricke überprüfen zu lassen. Dabei geht es auch um die Frage, ob die Eigentümer anderer Wohnungen im gleichen Haus dem Ausbau des Dachgeschosses zustimmen müssen. „Maßgebend hierfür ist die entsprechende Teilungserklärung“, erklärt Christoph Herrmann von der Stiftung Warentest. Nach Paragraf 22 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der Ausbau eines Dachbodens eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Die Teilungserklärung kann aber auch vorsehen, dass keine Zustimmung nötig ist. Im nächsten Schritt benötigen Eigentümer für den Dachgeschoss-Ausbau eine Baugenehmigung. „Sie sollten sich beim Bauamt ihrer Stadt erkundigen, ob es bestimmte Vorschriften und Anforderungen gibt“, erläutert Florian Becker vom Bauherren- Schutzbund (BSB). So gibt es im Bebauungsplan Vorgaben für Dachneigungen und Firsthöhen. Einige Städte und Gemeinden fördern den Dachausbau. Um den Umfang der nötigen Bauarbeiten zu ermitteln, sollte ein Experte eine Bestandsprüfung machen. So muss beispielsweise ausgelotet werden, ob das Dach regendicht ist und die Wärmedämmung fachgerecht vorgenommen wurde. „Zum Bestandscheck gehört auch zu prüfen, ob Dachsparren und Fußboden zum Beispiel ohne Schädlingsbefall sind“, erläutert Monz. Auch wenn solche Analysen mitunter mehrere tausend Euro kosten, ist das aus Sicht von Monz gut investiertes Geld. Denn so kann realistisch abgeschätzt werden, welche Bauarbeiten wirklich nötig sind. Bei der Raumaufteilung der Grundfläche müssen zudem Mindesthöhen beachtet werden. „Landesbauordnungen schreiben für ständig bewohnte Zimmer eine Mindesthöhe von 2,30 Meter für mindestens 50 Prozent der Grundfläche vor“, erklärt Becker. Er empfiehlt, die Grundrisse möglichst flexibel zu gestalten, damit sie später eventuell an veränderte Lebenssituationen angepasst werden können: „Das reduziert die Kosten bei späteren Umbauten.“ Wenn es mit dem Ausbau losgeht, müssen Dachgeschoss-Eigentümer sicherstellen, dass das Gemeinschaftseigentum – Dach, Decken, Wände – nicht beschädigt wird. „Das klingt banal, stellt aber in der Praxis hohe Anforderungen“, sagt Herrmann. Kommt es beim Bau einer Dachterrasse, eines Balkons oder Fensters zu einem Fehler, liegt eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums vor. Beauftragte Handwerker sollten vom Fach sein. Denn nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten können am Ende für viel Ärger sorgen. „Beispielsweise ist es höchst kompliziert, Dachterrassen oder Balkone beim nachträglichen Einbau korrekt abzudichten“, erläutert Herrmann. Ist die Abdichtung fehlerhaft, kann es etwa bei heftigem Regen zu Wasserschäden in der Wohnung darunter kommen. Folge: Gegen den Dachgeschoss-Eigentümer können Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. Damit es keine bösen Überraschungen mit den Handwerkern gibt, sollte ihm ein Architekt oder ein Bauherrenberater während der Ausbauarbeiten zur Seite stehen.

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